地产界闻名“段子手” 冯仑

5月9日，刘永好、冯仑等商界年夜佬空降温州，地产界闻名“段子手”冯仑分享了他对互联网思惟下房地产若何立异的思虑。

以下为冯仑的演讲：

很是兴奋在这里会商贸易房地产的立异。听了一下战书，大师在讲“互联网+”，其实这就是见异思迁的文明表达。“互联网+”，任何对保守行业感觉不满足，然后要加一个小鲜肉，对旧的工具不满才会有“+”。曩昔很早的时辰总在唱一首歌：世上只见新人笑，不听旧人哭。这些小鲜肉妖艳、性感，大师都想干……都想去做，假如说干会有此外设法。

房地产与互联网之间有四种“出轨”体例

我今天在房地产这个行业，看一下互联网和房地产事实产生了甚么样的转变。房地产这个行业，比来一段也被小鲜肉撩拨得有点食不甘味，常常有些“出轨”的设法。房地产和互联网之间，此刻已有了四种出轨的体例。

第一种就是在房地产客户和渠道、产物和客户之间，产生了庞大的变化。这个变化，我们此刻看到国内叫房多多、搜房、途家，所有的这些工具在倾覆着，起首是倾覆着保守衡宇中介行业，曩昔中介卖房的根基上朝不保夕、朝不保夕。

第二个倾覆的是旅店行业，保守旅店行业被途家代替愈来愈年夜的份额。好比说我们来温州，完全能够在手机上间接定任何一个上了网的途家公寓房，三江立体城的良多房能够放在这里面，能够不消住酒店了，进到房子里跟酒店差不多。这类改变代替了一般的酒店。在通路上产生了比力年夜的转变。

王石也讲到了，三年干了万科三十年的事，房多多三年在这个平台上发卖额两千亿，万科三十年才到达，这就是互联网在通路上对房地产行业的庞大倾覆。这是出轨体例之一。

第二种体例就是家里面的工具，智能家居。挪动互联网合作最初的两个节点，一个固定节点是室内，室内所有消费终端联成一体。别的是挪动端点，在汽车里整合在一路。大师发觉互联网公司很希奇，都做汽车了，同时都做智能家居。汽车和我们的关系不年夜，智能家居代替了保守家装行业。

此后买房不需要花钱，互联网公司免费帮你把互联网家具装好。中国有上亿家庭，有几亿套室第，假如每一个家庭在挪动互联网时期家里面整合起来，酿成智能家居，互联网公司就会有价值。

我到乐视去看，假如有1000万人买乐视，等在互联网企业进入到1000万个终究消费端点，将来互联网会慢慢代替家居行业，使智能家居成为尺度设置装备摆设。每一个人回抵家里，无处不在的办事商在家里表现，此次不是出轨，而是被其他人骚扰——此刻他们说，我们替你来整合在一路。互联网对房地产的改变，显示在智能家居上。

第三种体例就是社区革新代替保守工业办事。此刻保守物业公司已没有法子保存了，为何呢?劳动力本钱愈来愈高，我们作为保守房地产品业治理，员工本钱占了3/5。可是员工本钱不竭晋升，当局划定收费不克不及晋升，物管费交了15-20年，可是收费不克不及涨。物业公司不竭裁员，办事尺度下降，收费率下降，办事就更差，收费率就更低，因而物业治理愈来愈差。

在这类环境下，互联网来帮忙大师。之前物业治理比力好，年夜妈摔倒了他人不敢扶，物业敢扶，根基上能够证实他是甚么样的人。有病帮你送病院，楼下停一个救护车。叫餐，帮你接一下。此刻都不需要了，社区O2O办事，你能够定餐，你想做推拿能够叫人上来，叫外卖、叫车、看病，所有的物业公司没有需要了。之前物业公司还一件事：上门收电费，有时辰被坏人浑水摸鱼，此刻不需要了。物业还得干一件事，那就是修，此刻也不需要了。为何呢?手机把全社会修水管的人上彀，就跟滴滴打车一样合作。所以社区O2O将会代替保守的物业治理，保守物业公司不转型就要死失落。万科比来改变了，把保守物业开放，跟大师在一路，供给电子商务式的社区O2O。

大师看，房地产已跟曩昔很纷歧样了，保守习惯都已由于情况转变而转变。三江立体城是没有物业公司的，剩下的都用社区O2O处理，办事得比力好，大师也不消交物业费。有社区O2O的处所，此刻是零物业费，所以叫做高就业、高福利、低本钱、可延续，未来会呈现如许的办事。

第四个就是房地产开辟傍边呈现了互联网新的模式——定制和众筹。也就是说，我们此刻能够拿手机，包罗万通做的自在定制平台，你能够按照你的但愿在定制平台上找到响应的项目，按照你的欲望来提出你要甚么样的房子。假如只要你定制，其他人很少，便可以倡议众筹，一帮人在这里盖房子，是工业4.0的概念，是C2B的模式，年夜范围定制，定制汽车、最初定制房子。房子饱和今后再买住房，现实上就在定制网站上找一块地，有一个项目介入进去，最初他依照你的要求做好，如许的话房价会省1/3。此后连房地产的开辟环节也能够定制。

我讲这些工作，现实上是呈现一个问题，房地产自己在依照这四种体例，在四个方面被“互联网+”。这个很成心思，一个是加号，此刻又出来一个“夹”，夹子的“夹”字。我感觉这两个字很成心思。夹子更狠，房地产是被互联网夹住了，你逃不脱了。从渠道方面，从智能家居方面，从社区O2O方面，从开辟方面，房地产已被互联网改变了。

“约炮”让室第之外的空间需求年夜增

我们对贸易不动产，事实是更需要仍是不需要?大师细心想一件工作，有了互联网今后，我们对室第之外的空间的需求多了仍是少了?我认为年夜年夜地提高了。很是简单，我们此刻勇于跟生疏人措辞，跟生疏人约会，这叫陌陌。陌陌起身是在万通中间，后来搬到望京。在我们那边不到1000平米，此刻潘石屹那边4000多平米。

生疏人之间交往频次愈来愈高。生疏人第一次碰头必定不克不及跑家里，第一次碰头在咖啡厅，咖啡厅多了;第二次碰头去餐馆，餐馆多了;第三次碰头在如家，如家多了。只要贪腐的带领干部找不到处所，常常被纪委捉住，这些年青人有的是处所。15年前网恋是头脑进水，今天说没有在网上熟悉过生疏人，你已过时了，根基上算是歇了。非诚勿扰，都是生疏人站在那边，十分钟就弄定。我们算一下曩昔平生大要熟悉100小我就很了不得，此刻收到的手刺，一个星期就有好几百张。所以此刻交通、通讯、现代糊口，让我们相互之间的交往频次年夜年夜增添，勾当的情势内容在增添，因而，我们的空间需求也在增添，总量增添。只不外改变的是情势。

开辟是气力活，办事则是守业活

商务不动产最主要的是合用，你在里面干甚么，站着不如坐着，坐着不如躺着，站着根基上收不到钱。此刻你假如开SPA就收钱，开夜总会就会收钱，此刻会发觉，互联网时期勾当情势转变了。之前办公室利用效力低，一����APP个平米不翻台，此刻互联网办公休闲模式产生了很年夜模式改变。好比说我们在这里开会，大师拿动手机玩游戏叫休闲，有人处置邮件是办公，你会发觉行动之间的边界愈来愈恍惚，你看着他在这里开会，其实他是在谈爱情。

这个工作带来甚么转变?我们对空间适用功能夹杂化利用。之前的功能很是清楚，此刻的趋向是办公处所像休闲，休闲的处所像办公，吃饭的处所像文娱，文娱的处所能够吃饭，这就是功能夹杂化。

商用地产的需求量是在增添的，因为行动模式的改变，保守空间情势要改变。就像潘总做的办公场合，毛年夜庆做了优客，这些都是夹杂空间利用体例。这些空间都能够堆叠利用，你用一小时，他用一小时。

要让保守的工具更完美，而不是代替。商用不动产面对的情势，要研究行动体例的转变。我们对空间的行动体例改变今后，空间计划要产生改变。

别的，商用不动产钱良多，之前我们做商用不动产最年夜的问题是短时间资金，你不发卖就活不了。此刻告知大师一个很是好的动静，钱良多了，安全公司有10%的钱能够用在商用不动产上，包罗医疗、教育、购物中间、酒店都能够用，大要有2万多亿，这是持久资金。别的本钱市场也很活跃，好的物业能够在本钱市场获得年夜量本钱撑持。

此刻问题出在哪呢?商用不动产问题出在，一是贸易空间从头计划，你有无这个能力;二是贸易模式，你会不会立异，假如不是盖了就卖，你会不会运营贸易不动产的模式?比来王健林提出所谓的轻资产，其实也就是美国模式，我们五六十年月讲的美国模式就是轻资产模式，以运营为焦点，带动开辟业的模式。以办事为焦点，以运营为焦点，带动开辟，这是办事模式。所以办事是一个守业活，开辟是气力活，这是模式改变。

再有一个，专业门坎愈来愈高。办事门类太多了，我们做不动产的要酿成导演加制片，选择事实是海底捞仍是其他暖锅，你是导演要去选明星。对商用不动产的开辟者来讲，要懂很是多的常识，选演员的能力要特殊强。

商用不动产不是欠好做了，也不是说没有钱了，更主要的是我们要拥抱互联网，要研究商用不动产在新业态下的空间情势、贸易模式、财政模式，如许才能够真正在任什么时候候应变情况，在立异中成长，在转变中连结永久的焦点价值不雅和学不会的DNA。