来历：新京报

记者：袁娟秀

编纂：杨娟娟

曩昔一年，房地产履历了远超预期的行业调剂。跟着年报季的竣事，上市房企的“家底”也显现出来。在营收盈利方面，双降、吃亏成为高频词。分歧类型房企发卖均在分歧水平承压，企业分化现象逐步加重，洗牌在所不免。

在此布景之下，房企的运营模式、合作款式也在产生转变，各年夜房企不再盲目寻求“三高”（高杠杆、高周转、扩范围），而是严守平安底线，寻求有益润的增加。为此，房企向产物力要效益，而且不再“多点开花”式地结构，而是积极向一二线城市“换仓”。更有房企从纯真“重开辟、重发卖”向“重运营、重体验”改变，在开辟以外结构物业治理、贸易、代建等赛道，追求第二增加曲线。

事迹遍及下滑，部门房企由盈转亏

2022年，房地产行业履历了远超预期的调剂，给房地产企业的运营带来史无前例的压力和挑战。

“2022年是公司上市以来运营承压最重、最为坚苦的一年。”在华侨城进行的2022年度事迹申明会上，华侨城董事、总裁王晓雯暗示。

在全体行业下行的布景之下，碧桂园也在利润表上做出了牺牲，可是守住了运营平安的底线，交付近70万套衡宇。用碧桂园总裁莫斌的话来讲：“2022年我们支出了极年夜价格，打赢了关乎企业保存的‘铁原捍卫战’。”

与此同时，万科董事会主席郁亮在引见公司事迹时流露，2022年，房地产行业情势的严重性远远超越了万科的估计。

分析来看，2022年，房地产市场下行压力加倍较着，固然企业加年夜线上营销力度，发掘城市潜力，但也难抵发卖范围呈现下滑态势。

据中指研究院统计的2022年营收TOP50房企榜单，其平均值仅为约955.95亿元。而新京报记者此前的统计，2021年前50强房企停业收入平均值为1089.77亿元。因而可知，2022年房企营收增速呈现降落。现实上，因为完工和结转增速晦气，良多企业停业收入和净利润均走低，部门企业呈现由盈转亏。

另据中指研究院发布的数据显示，2022年百强企业停业收入均值达371.6亿元，净利润均值达21.9亿元，别离同比降落25.2%、54.4%。与此同时，2022年，百强企业净利润率、净资产收益率均值别离为6.4%、4.5%，降至近五年来的最低点。

对上市房企发布的2022年年报，中指研究院企业研究总监刘水认为，今朝房企事迹遍及年夜幅下滑乃至巨亏，但也有事迹相对稳健甚至逆势增加的房企。形成这类反差现象首要是因为：房企运营韧性有不同，高韧性企业逆势增加，懦弱性企业事迹受冲击较年夜。

据悉，2022年，越秀地产实现停业收入约为724.2亿元，同比上升26.2%；焦点净利润约为42.4亿元，同比上升2.1%。2022年，龙湖团体实现停业收入2505.7亿元，同比增加12.2%；归属在股东的焦点净利润225.4亿元，连结了营收和利润的双正向增加。另外，“代建第一股”绿城治理也走出了一波逆势行情，特别是行业辣手的停工、烂尾楼盘纾困营业，成为绿城治理事迹增加点之一。

在刘水看来，2022年上市房企盈利能力遍及降落，头部企业、央国企和部门结构高能级城市平易近企，表示出更高的盈利程度和更强的韧性。此中，购房者对高信誉企业、央国企信赖水平更高，这些企业发卖遭到冲击较小，费效比力高，年夜型央国企、高信誉平易近企年内项目开辟进度未遭到资金面负面影响，完工结转节拍连结一般。另外，在市场下行周期，高能级城市支持度更高，价钱加倍坚挺，资产减值压力更小，结构聚焦高能级城市的房企发卖、利润遭到冲击影响较小。

金字塔效应闪现，聚焦焦点城市和区域

面临市场的下行期，房企若何保持盈利能力？在房企投资力度收紧确当下，无限的资金必需用在加倍平安、加倍焦点的地盘资本上。对此，聚焦焦点城市的焦点区域，几近是所有房企的分歧选择。具体表示在全国化结构的房企最先优化结构，更多聚焦在一二线城市。因为一二线城市财产根本较强，医疗、文化等举措措施配套前提较好，有延续的生齿流入，房地产需求支持强劲。而三四线城市则年夜多是本土企业在深耕。

尽人皆知，2022年，部门焦点一二线城市因本身需求支持较强或政策优化，市场连结必然活跃度，一二线城市成为良多房企首要发卖来历。好比，绿城中国2022年一二线城市的发卖额占比晋升至85%，市场供需较好的长三角区域更是占到63%，2022年，绿城新增项目27个，此中，杭州、北京、上海新增货值比例高达82%，一二线城市新增货值占比达92%。如许的结构让绿城中国在2022年实现102%的发卖回款率。

另外，中海治理层在事迹发布会上也暗示，在2022年投资拿地中，一二线城市的货值占87%。本年的可售货量中，73%在一线和强二线城市。将来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角的一些重点城市寻觅机遇。而招商蛇口2022年在上海、合肥、姑苏、南通、徐州的市场据有率超10%，在全国12个城市发卖金额进入TOP5，上海单城发卖金额冲破740亿元。

整体来看，事迹较为不变的房企无不是普遍结构焦点城市，以抵抗市场下行带来的冲击。诸葛找房数据研究中间指出，2022年一线城市商品室第发卖面积约为3902万平方米，占重点60城的11.8%，较2021年降落15%，降幅远小在二线城市和三四线城市。由此，能级越高的城市，表示出来的韧性就越强。

“今朝，针对各个城市而言，金字塔效应慢慢闪现，高能级城市生齿堆积效应不竭放年夜，房价中持久可期，而三四五线城市中持久房价上涨动力不足。在统一个城市而言，焦点区域的更加坚挺，将来潜力相较在郊区更年夜。”诸葛找房数据研究中间阐发人士如许认为。

最新发布的《保利2022-2023年房地产行业白皮书》显示，在这一轮市场调剂中，凡是资本散布相对公道、聚焦首要城市的房企，事迹都实现快速反弹，而选错赛道、盲目进入低线城市的房企，后劲愈来愈弱。固然也要强调，城市分化是不竭动态转变的，考验房企的计谋洞察力和履行力。这一方面要求房企能正确掌控行业中持久趋向，深入理解城市分化背后的鞭策气力，并能动态跟踪分歧城市财产、生齿的活动转变。另外一方面，投资系统要与计谋系统慎密连系，投资管控行之有用。既能持久连结计谋的持续性和不变性，又能正确、矫捷掌控中短时间节拍，避免“诸侯割据”“分猪肉”致使的投资掉控。

不再“多点开花”，积极“换仓”

房企投资布局是一个动态的进程。在履历了2022年楼市款式的转变以后，今朝，良多房企也最先按部就班地进行换仓。包罗碧桂园、中海、龙湖、保利、绿城等多家房企暗示，将向焦点城市聚焦。

持久深耕三四线城市的碧桂园也在调剂土储布局。新任碧桂园团体董事会主席杨惠妍在其主席陈述中暗示，将来公司全体投资将会环绕生齿活动、财产结构、经济根本、库存环境等城市焦点变量进行优当选优，进一步聚焦一二线焦点城市和三四线城市焦点区位，实现增量资产的效益兑现。

从客岁碧桂园拿地布局来看，在一二线城市权益拿地金额占比71%，三四线城市占比从过往60%以上缩短至29%。碧桂园团体总裁莫斌在2022年事迹发布会上暗示，打算在3-5年的时候内，将公司一二线对三四线的货值比例提高至50:50，用优良的地盘资本支持公司将来事迹的稳健成长。

另外，越秀地产治理层暗示，因为房地产行业的市场布局和合作布局将产生深入转变，短时间内地盘市场仍延续疲弱状况。跟着发卖市场的恢复，地盘市场也将慢慢回暖，但市场分化较着，1、二线城市地盘市场会较快反弹，稳健优良房企获得地盘资本劣势较着。为此，在事迹发布会上，越秀地产董事长兼履行董事林昭远明白暗示，焦点城市具有生齿、经济劣势，必定是公司营业的重点。

针对拿地尺度和打算，华侨城治理层也暗示，对峙招拍挂拿地为主，发卖物业中扩年夜室第的�����APP占比，运营性物业中下降资产矜持的比例。同时重点聚焦焦点城市焦点板块的招拍挂项目，当令弥补一批高周转项目。

“2023年在地盘研判上必定是理性、加倍稳重，并且也加倍聚焦，绝对不会多点开花。此中，最主要的是进行布局的优化，而不是在增量上做太多的文章。好比，对量级高城市的土储，增添了股权比例的收购，晋升权益；对量级差城市的土储，判断地从合作项目中退出。”美的置业治理层在事迹会上如许指出。

转向“客户思惟”，进级产物体验感

能够看到，自客岁以来，房企不但调剂计谋结构，并且竭尽全力晋升产物力。在2022年事迹发布会上，房企高层更是频仍说起“产物力”。

好比，碧桂园调剂结构的同时，在产物力长进行响应调剂。据杨惠妍流露，在一二线城市，估计新的产物线将在近期出台。而本年4月上旬，碧桂园已成立产物结合研发小组。这一小构成立的目标是为知足碧桂园产物力晋升要求，加速推动各产物系扶植，特地针对一二线城市研发产物。

华侨城治理层也暗示，将来公司在营业建立上首要晋升三种能力。一是经由过程专业化成长，尺度化扶植，全流程管控加强产物力；二是经由过程消费者研究、区域和城市研究，加强产物顺应市场的能力；三是经由过程以销定产，弹性施工，削减库存的积存，提高周转速度，加强企业抗风险能力。

另外，龙湖团体董事局主席陈序平暗示，改良型住房成当前需求主导，客户对产物质量、办事质量和糊口配套的要求不竭晋升。龙湖也在延续做产物迭代和品牌晋升，完成人居体验感进级。

《保利2022-2023年房地产行业白皮书》也提到，今朝房地产市场将进入买方时期，客户在衡宇质量、功能、情况、配套和办事等方面都还具有诸多改良诉求。若何更好地发觉并知足这些需求，仍将是房企接下来要处理的严重课题。而新一代栖身产物的研发和立异能力，将成为优良房企的护城河。房地产开辟要从“出产者思惟”转向“客户思惟”，引领全部开辟流程向“以客户为中间”改变。房企要捕获客户需求的转变和质量晋升的要点，鞭策栖身产物逾越式成长，构成差别化合作劣势。

因而可知，此后产物力无疑将成为房企主要的合作力，而且成为房企的配合发力点。

【瞻望】

“瘦身健体”，专业化分工是年夜趋向

尽人皆知，2022年，多家房企呈现债权背约，由此激发行业的信赖危机。从当前来看，房地产企业的财政隐忧仍在，“防风险”已成为当前房地产市场重点存眷的内容。对此，中指研究院常务副院长黄瑜认为，改良资产欠债表成为房企抵抗风险、稳健成长的主要手段。企业应吸收本轮爆雷企业盲目投资、高估报答等教训，谨严判定市场情况和投资风险，做到向下防活动性风险，向上寻求利润。同时，捉住政策契机，多渠道增厚平安垫。

在清华年夜学房地产研究所所长刘洪玉看来，将来的成长策略，必然要把平安运营作为重点，要严守平安底线。平安的焦点是现金流的治理，所以房企在融资、发卖、买地的进程中都做了策略调剂来应对当前的经济情势。平安运营另外一个重点是交付，按时保质交付触及行业决定信念，让社会特别是消费者对行业有决定信念。

《保利2022-2023年房地产行业白皮书》则指出，优良房企必需“瘦身健体”，在节制欠债范围的环境下，连结“质的有用晋升和量的公道增加”。上市房企再融资重启，经由过程定增、配股等体例优化本钱布局，将下降资产欠债率。优良房企能够经由过程晋升资产运营和本钱利用效力，阐扬品牌和信誉劣势，提高盈利能力和投资报答率，从而实现运营质量的年夜幅晋升。

对将来的房地产行业，刘水预期，行业在范围、结构、业态等方面均将构成深度分化。此中，履历本轮市场周期调剂，房地产行业离别“高周转、高欠债、高杠杆”模式，叠加新居市场总量触顶下行，房企将向新成长模式安稳过渡，实现高质量的成长。

“开辟营业赛道弯道超车机遇削减，头部企业地位安定，将来或将构成金字塔型行业款式。此中，央国企仍将是重资产开辟新力量，市场份额连结在较高程度。”刘水暗示，专业化分工是年夜趋向，细分范畴专业企业增加。少数头部企业可以或许成长成为横跨多个范畴的分析开辟企业，大都企业需专注在个体劣势范畴，细分行业或将发生龙头企业。

声明：本文由入驻核心开放平台的作者撰写，除核心官方账号外，不雅点仅代表作者本人，不代表核心立场。

报名成功，材料已提交审核

扫码存眷 “核心糊口办事圈” 微信公家号

实时领会最新的楼盘动态

正在加载中，请稍后...